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Contrato de alquiler en Alemania: “Sobre todo, asesorarse”

2013_6_10_18_51_39_87833_722Coincidiendo con el debate público sobre el Mietbremse, aprobación de medidas gubernamentales para limitar la subida de alquileres en Alemania, el encarecimiento de la vivienda es un tema que ocupa titulares en la prensa alemana.  Este caso afecta a muchos de los Españoles en Alemania, que encuentran dificultades a la hora de encontrar piso en ciudades como Berlín, Colonia, Hamburgo o Múnich  y, cuando la encuentran, tienen que enfrentarse a veces a la indefensión firmando contratos de alquiler en condiciones dudosas.

Para abrir la conversación sobre este tema, en Destino Alemania tenemos hoy como invitado a Bernhard (Felix) von Grünberg, diputado por Bonn en el Parlamento de NRW y responsable de la Comisión de Integración, además de presidente de la Asociación en defensa del Inquilino de Bonn (Mieterbund Bonn).

Desde hace meses se está hablando sobre la falta de viviendas en las grandes ciudades. ¿Cómo es la situación actual?

Las cifras de obras terminadas bajaron en los últimos años. Desde hace poco, han vuelto a subir porque se descubrió que los edificios de viviendas eran una inversión segura y a largo plazo. Con el aumento de las edificaciones, también están subiendo los costes.

En algunas regiones como en el Rin, Frankfurt, Múnich, Hamburgo y Berlín el número de habitantes está aumentando debido a que se ofrecen atractivas oportunidades laborales.  Es difícil de calcular la cantidad de gente que también viene de otros países europeos, pero sin duda es una cifra importante.  A raíz de esa gran demanda, hay una  falta de viviendas que conduce al aumento de los precios.

Los alquileres suben y las viviendas de precio accesible son escasas. Los inquilinos tienen pocas posibilidades en estas ciudades puesto que propietarios e inversores quieren cada vez más beneficios. ¿Hay ejemplos concretos de esas prácticas? ¿Cómo se podrían defender los inquilinos?

Los bajos intereses en el mercado de capital provocan que la financiación pública sea poco atractiva. Eso  lleva a que los constructores quieran construir viviendas caras. Aceptan precios altos para comprar  terrenos y cada vez es más difícil encontrar viviendas económicas, incluso en el segmento de vivienda subvencionadas con dinero público (como protección oficial). Pero no se piensa en la capacidad real de pago de la población.

Actualmente, por ejemplo en ciudades como Colonia, Dusseldorf o Bonn, la mitad de la población debería poder acceder a viviendas subvencionadas por sus reducidos ingresos. La cuota continuará aumentando conforme vaya aumentando el número de jubilados. Quiere decir que hay que construir mas casas para que la gente que tenga ingresos medios también se la pueda permitir. Además de eso, también es importante el tema de la modernización y la reducción del consumo de CO2 en las casas, y la adecuación de estas adaptándolas a un grupo de población más mayor debido al envejecimiento de la sociedad alemana.

skyscraper-195732_1280Las pautas de modernización están pensadas de tal forma que disparan en el precio del alquiler y  no compensan respecto al ahorro en calefacción. Por eso, es importante la construcción de viviendas subvencionadas, para que también sean aceptadas por los inversores. Los inversores han de aprender que tienen que construir para capas sociales más amplias y no solo para un pequeño grupo de  beneficiarios con altos ingresos.  Con la política de “limitar las subidas del alquiler”, que prohíbe que los alquileres suban más del 10% (dependiendo de la zona), se podría mitigar la subida de los alquileres causada por la gran demanda.

¿Qué se puede esperar de este paquete y cómo va a ser aplicado en la realidad?

Aplaudimos las medidas para frenar el aumento de los alquileres. Desgraciadamente, solo rigen en algunas zonas y hablar de zonas limitadas solo significa un esfuerzo mucho mayor para el ente público y una mayor inseguridad legal, ya que podría ser que los tribunales tuvieran que decidir la situación. En zonas sin mucha demanda, no existen estos alquileres y  esas medidas solo suponen una carga extra al contribuyente.

Además del encarecimiento de la vivienda, también hay un debate sobre el saneamiento energético de los edificios y quién debería pagarlo.  ¿Hay ejemplos en la práctica? ¿Qué se podría esperar sobre este tema?

Los cambios planeados para las directrices de modernización de viviendas no son suficientes para evitar el aumento del alquiler. Cada año, hasta ahora se pueden amortizar un 11% de los gastos de modernización. Pronto será el 10%. Estas directrices proceden de una época en la que los intereses estaban al 8%. Ahora están al 2% y sería deseable una conversión realista, para que se puedan modernizar muchas más casas, algo que convendría tanto a la economía nacional como a la situación de los inquilinos.

Algunos de nuestros usuarios son “nuevos inmigrantes”, que a veces no conocen sus derechos y difícilmente se pueden defender ante prácticas ilegales en los contratos.  ¿Qué les recomendaría?

Antes de que firmar un contrato, deberían asesorarse (por ejemplo, en el Mieterbund – Asociación de Ayuda al inquilino). Desgraciadamente, hemos comprobado que muchos inmigrantes que tienen problemas con el alemán no tienen esa capacidad y son engañados a menudo con contratos de alquiler a largo plazo, con precios por encima del precio normal y una vivienda en malas condiciones.

Bernhard (Felix) Von Grünberg es politico alemán, diputado en el Parlamento del Land NRW, donde es responsable de la Comisión de Integración. También es director del Mieterbund o asociación de Inquilinos de Bonn.

 

 

Un comentario

  1. Hola a todos,

    Me gustaría dejar mi correo por si alguien lo necesitara.
    info@germalia.com
    Gracias y un saludo

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