Después de años de rápidos aumentos de precios, la turbulencia está aumentando en el mercado inmobiliario. Con el aumento de las tasas de interés, los precios récord de apartamentos y casas son cada vez más difíciles de financiar. ¿Están cayendo los precios ahora?
Después de más de diez años de auge inmobiliario en Alemania y un enorme aumento de los precios, algunos expertos esperan un cambio en el mercado de la vivienda. Ya sea que las tasas de interés de la construcción aumenten drásticamente, la incertidumbre debido a la guerra de Ucrania, los materiales de construcción caros o los cuellos de botella en la entrega, la turbulencia está aumentando. Especialmente debido al aumento de las tasas de interés, cada vez más personas ya no pueden permitirse comprar un apartamento o una casa. ¿Terminará pronto el boom?
Hasta ahora, ha habido efectos de atracción de personas que querían comprar bienes raíces rápidamente antes de que las tasas de interés de construcción siguieran aumentando, dice Michael Voigtländer, experto en bienes raíces del Instituto Económico Alemán (IW). «En el segundo trimestre, sin embargo, deberíamos ver un cambio en el mercado inmobiliario», dice. «Está claro que con el rápido aumento de las tasas de interés, cada vez más grupos de compradores están saliendo del mercado». El panorama también está cambiando para los grandes inversores. «Todavía quieren comprar, pero a precios más bajos dadas las tasas de interés más altas».
Sin embargo, también es concebible que los precios se estanquen durante un período de tiempo más largo, hasta que el mercado haya vuelto a encontrar el equilibrio a través del aumento de los ingresos, dice Voigtländer. También es poco probable que los alquileres de nuevos contratos crezcan con tanta fuerza. «Los altos costos de la energía se reflejan en los costos complementarios y ejercen presión sobre la capacidad de pago de las personas».
Las tasas de interés se han disparado en tan solo unos meses. Según la consultora financiera FMH, con sede en Fráncfort, las tasas de interés para los préstamos estándar a diez años han aumentado del 0,9 por ciento a alrededor del 2,5 por ciento desde diciembre, el aumento más rápido desde 1980. FMH cree que la tendencia seguirá aumentando: “Las tasas de interés de el cuatro por ciento este año no son de pintura negra, pero sí muy realistas.»
Desde una perspectiva histórica, las tasas de interés de la construcción aún son comparativamente bajas, escribió Stefan Mitropoulos, economista de Landesbank Helaba, en un análisis reciente. Sin embargo, no se debe subestimar el aumento de las tasas de interés. «Es probable que los costos de financiamiento significativamente más altos disminuyan la demanda de propiedades residenciales en general y la orienten más hacia las áreas circundantes más asequibles de las grandes ciudades». Como resultado, el aumento de precios en el mercado de la vivienda debería “desacelerarse notablemente” a lo largo del año.
Los precios inmobiliarios han aumentado cada vez más rápido en los últimos años, a pesar de todas las advertencias de una burbuja. En 2021, los compradores de departamentos y casas tuvieron que pagar en promedio un once por ciento más que un año antes. El Bundesbank ha estado alarmado por la tendencia hacia los precios inmobiliarios excesivos durante años. Advirtió en la primavera que los precios inmobiliarios en las ciudades son entre un 15 y un 40 por ciento más altos que el precio que se puede justificar fundamentalmente.
Los expertos de Deutsche Bank también esperan que el ciclo alcista del mercado de la vivienda llegue a su fin y, según sus modelos, acabe en 2024. Las sobrevaluaciones de precios están aumentando, mientras menos personas se han mudado a Alemania durante la pandemia y la nueva construcción ha aumentado dinámicamente, escribió el experto Jochen Möbert. Es más probable que espere una «modesta corrección de precios» que una caída.
La incertidumbre ya se nota en la bolsa. Las acciones de empresas inmobiliarias como Vonovia se han desplomado, ya que los inversores son críticos con las perspectivas de la industria en el aumento de las tasas de interés. Y los desarrolladores de proyectos residenciales y comerciales también enfrentan vientos en contra. A medida que aumentan los costos de financiamiento, los bancos se vuelven más reacios a otorgar préstamos, informó la firma analista Bulwiengesa.
Las cosas tampoco van bien en el edificio en auge. En una encuesta reciente del Instituto Ifo, alrededor de la mitad de las empresas de construcción e ingeniería civil se quejaron de cuellos de botella en las entregas, más que nunca desde que comenzaron las encuestas en 1991. Las empresas de construcción también están experimentando más cancelaciones de pedidos. «Los nuevos proyectos son difícilmente calculables», dice el experto de Ifo Felix Leiss. Debido a las peores perspectivas, la industria de la construcción alemana ya ha reducido su previsión de ventas.
«El auge de la construcción que ha estado ocurriendo desde 2009 no va a terminar, pero se está nublando», dice Björn Reineke, socio de la consultora de estrategia EY-Parthenon. Pero sigue confiado. La enorme necesidad de renovaciones relacionadas con la energía está impulsando la industria a largo plazo.
Es probable que los precios de la construcción, que aumentaron un 9 por ciento en 2021, se mantengan altos. Todavía hay presión en la caldera. Según Reineke, no será más barato para los constructores privados. Los trabajadores calificados en la construcción seguían siendo escasos. La demanda de espacio habitable es enorme y la construcción residencial está intacta. «Los costos de los materiales de construcción y el interés son altos, pero los proyectos aún se están llevando a cabo». Sin embargo, los proyectos futuros se calcularían con un lápiz más afilado debido a la inflación y al aumento de las tasas de interés.
Sin embargo, no es de esperar que una fuerte construcción nueva elimine la escasez de viviendas en muchas áreas metropolitanas. Sorprendentemente, el año pasado sólo se completaron unos buenos 293.000 apartamentos, a kilómetros de distancia del objetivo del gobierno federal de 400.000 apartamentos nuevos por año. Por lo tanto, el espacio vital sigue siendo un bien escaso y costoso en muchos lugares.
El experto en Helaba, Mitropoulos, no cree en los colapsos de precios. Las crecientes tasas de interés hablan de un ritmo más lento. «En nuestro escenario base, en el que las tasas de interés no continúan subiendo a este ritmo y la economía alemana no cae en recesión, es mucho más probable un debilitamiento del mercado inmobiliario local que una corrección».
Fráncfort del Meno (dpa) – Mar, 07.06.22, 10.58 am